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楼市火热行情何去何从

2017-02-27       浏览次数:71

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楼市火热行情何去何从

宽松的政策环境,加上前所未有的低利率水平,3月楼市普涨,就连部分二三线城市楼市也出现了量价齐增现象。不过不用担心房价失控暴涨,随着一线及热点城市调控的收紧,未来市场走势有望趋于平稳。

3月楼市火爆异常

3月楼市,用“火爆”二字来形容一点也不为过。

以上海楼盘为例,巨大的市场需求使得供需矛盾仍然相对突出。据上海链家市场研究部监控数据显示,3月上海市商品住宅的供应量为86.4万平方米,环比大幅上升456.8%,同比上涨69.2%;成交量为221.4万平方米,环比上升210.5%,同比上涨183.9%。从成交走势来看,3月成交量超200万平方米,创下自2006年以来的同期新高,并已接近2005年3月224.3万平方米的水平,成交走势表现强劲。

虽然3月份的供应量环比大幅增加,但仍未能缓解上海楼市供小于求的现状,供求比矛盾突出。就供求比来看,3月楼市仍延续供不应求的态势,已连续5个月供小于求,供求矛盾较2月稍有缓解,从2月的0.22:1上升到目前的0.39:1,但供求比数据仍在低位徘徊,供求矛盾突出。

其实,上海只是一个典型案例,从全国范围来看,市场交易整体呈现火爆态势。易居研究院跟踪监测数据表明,2016年3月份,包括北京楼盘、上海、南京楼盘、武汉楼盘、青岛楼盘等30个典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%。3月份市场成交创下了历史上月度最高水平具体可见图1。

图1 30个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

数据来源:易居研究院

3月楼市呈现量价齐涨格局。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年3月,全国100个城市新建住宅平均价格为11303元/平方米,环比上涨1.90%,涨幅较上月扩大1.30个百分点。具体城市来看,深圳楼盘、上海、南京等热点城市因短期供不应求矛盾加剧,房价涨幅较大,同时周边城市也在其辐射带动下出现明显上涨趋势,如东莞楼盘、惠州楼盘、昆山楼盘等。

房价上涨城市扩散

3月楼市不再是一线城市和热点城市的“独角戏”,宽松的政策环境,加上低利率水平,使得更多的二线城市,甚至包括三四线城市也出现了量价齐增局面。

从成交方面来看,二线城市成交同比增幅甚至超过了一线城市,完成了对一线城市的赶超。易居研究数据显示,3月份,一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势一致。其中,一线城市的同比增幅由2月的33.6%扩大至73.5%,二线城市由2月的36.9%扩大至96.4%,三线城市则由2月的14.6%扩大至37.1%。3月份三类城市的同比增幅均呈现了扩大的态势。

图2 一二三线30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅

数据来源:易居研究院

随着一线城市3月份政策的收紧,二线城市的市场成交开始“脱颖而出”。3月份,包括南京、杭州楼盘、武汉等在内的15个二线城市新建商品住宅成交面积为1825万平方米,环比增长160.6%,同比增长96.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,二线城市购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交。这使得同比增长态势较为明显,目前成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

就价格方面来看,二三线城市房价涨幅越来越多地出现在涨幅榜的前列,这意味着房价上涨地区呈现扩散态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数公布数据显示,3月份,排在涨幅榜前四位城市分别为东莞、惠州、苏州楼盘、昆山,环比涨幅在5.5%~6.7%之间,甚至包括常州楼盘、保定楼盘等此前房价一直阴跌的城市,在3月份也已环比涨幅3%左右的水平,首次挤进了涨幅榜前十。整体来看,3月份有60个城市环比上涨,上涨趋势明显。

上涨城市还会增加

楼市延续3月火爆行情的概率有多大?未来市场走势又会呈现怎样的格局?此外部分调控收紧的城市未来市场走势又会出现哪些新的变化?……厘清这些问题,有助于我们对未来市场有个更为清晰的认识,并精准把握市场节奏。

专家表示,未来房价延续上涨态势概率极高。易居研究院副院长杨红旭表示,房贷继续宽松,这一主要因素将会导致楼市继续回暖,同时还会推动房价上涨地区扩散,由一线城市及热点城市向二线城市蔓延,进而辐射部分三四线城市。

市场观察人士发现,3月楼市大热“抢购”的后续影响,在短期内不会消失,还会持续推动房价向上。严跃进预计,在买涨不买跌的心理预期下,购房者入市的积极性会提高。部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,因此购房交易热度很明显,带有很强的“抢购”特征。除部分城市或受既有政策收紧影响而出现成交量下滑外,其他一些城市市场交易总体会处于高位水平,即依然呈现出火热的态势。

从政策面来看,不同的政策环境,也会在某种程度上促使市场全面走强。两会定调因城施策去库存,因地制宜调控楼市,并积极推动一二线房价上涨过快城市逐步加强调控,而库存压力较大城市将继续鼓励释放需求,因此可以初步断定,未来各地政策会有所区别。目前深圳、上海、苏州、廊坊等房价涨幅较大城市已出台稳定楼市政策,预计市场将趋于平稳。但大多数城市市场环境普遍宽松,首付比例下调至2成,贷款利率水平处于历史低位,这都有利于市场需求的释放。

当然,由于上海等城市收紧调控,局部市场会产生新的变化。就上海而言,从此次新政的影响面来看,第一影响的人群是非户籍人口社保已满2年人群,因为政策将社保要求提高至5年,这部分人群不得不放弃或暂缓购房计划;第二影响的人群可能会出现在置换二套房的改善性需求用户,并导致沪上高端住宅成交回落。业内人士预计即将开始的二季度楼市,将会在“量跌价稳”中平稳过渡,上海楼市均价稳定在年前水平将会成为大概率事件。

购房者如何应对?专家表示现阶段已经迎来了置业窗口期。一线城市或热点城市收紧调控,只会稳定市场预期,但无法导致房价大幅回落,而二线城市则存在持续回暖的可能,所以在这种市场环境中,观望等待于事无补,务实的做法是根据自身实际情况来安排置业计划。当然,如果目前资金实力不足以支持购房,也不必恐慌入市,比如借来首付款去买房,可增加自身在职场中的竞争力,获取更高工资收入之后再考虑也不迟。

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